어제는 눈이 내렸지만, 오늘도 날씨가 매우 쌀쌀합니다.
꽃샘추위랄까~ 아무튼 김소장님도 옷 잘 입고 포스팅을 시작하겠습니다.
요즘 대출금리도 그렇고 막히는 부분도 있기 때문에 아파트 투자보다는 땅을 사면 어떨지 물어보는 분들이 있는데요. 반드시 주변에 지인이나 먼 친척분들 중에서도 시골에 땅을 하나 가지고 계신 분들도 계십니다.
김 소장은 블로그만 봐도 분위기가 확!
와요~^^ 분양권/아파트 전문 중개사무소인데요. 최근에는 가끔 문의가 들어오는 토지 용도 지역에 대해 알아보려고 합니다.
오늘 썸네일이 뭔가 기획부동산을 하고 있는 것 같아요.김소장 그런 공인중개사 아닌거 아시죠?최대한 이해하기 쉽게 써보겠다고 했는데 도움이 되는 분이 계셨으면 좋겠습니다.
^^우리 땅이 넓으면 넓고 적으면 적지만요. 토지를 무분별하게 난개발을 하면 안되겠죠?보전 성격을 가진 곳도 있고 개발이 허용되는 곳도 있다고 보시면 됩니다.
땅을 사려는 경우, 혹은 배우려는 경우에는 기본적으로 아파트를 살 때 등기부등본을 열람하도록 토지이용계획확인원을 발급받아 열람하세요.그 땅의 미래를 알리는 정보가 들어있네요.우리나라의 모든 토지는 용도지역이 있습니다.
이 용도지역을 토지이용계획확인원에서 확인하세요.이 용도 지역에 따라 땅값이 천차만별이라는 건 세세한 용도 지역은 몰라도 다 아시겠죠.
땅을 사시는 분들은 아마 평생 죽을 때까지 그냥 어떤 사용 용도나 시세차익, 경제적 이익을 바라지 않고 사시는 분들은 없을 겁니다.
경제적인 부분을 감안하면 개발될 땅인지 미래가치까지 생각해서 땅을 사고파는 셈입니다.
바로 옆 땅에서도 계획관리지역이냐 농림지역이냐에 따라 개발되느냐, 안 되느냐, 미래가치도 달라질 수 있습니다.
땅을 찾으시려면 본인이 고수든 주변 지역 분들에게 물어보고 계획관리지역에 있는 2차 변에 있는 땅을 사두세요!
혹은 조사하면 가장 안전하다고 생각해서 문의해 주시는 분들도 계십니다.
자연녹지지역도 많이 찾는 두 지역 모두 도시지역으로 편입될 가능성이 있기 때문입니다.
앞서 말씀드린 대로 도시지역 외에는 비도시 지역이고, 이 중에서 도시지역으로 편입될 가능성이 가장 높기 때문입니다.
용도지역은 토지에 건축할 수 있는 종류와 규모 등을 정할 수 있는데, 용도지역은 도시, 관리, 농림, 자연환경보전지역 4개이고 공인중개사 공부하신 분들은 도관농자~ 암기코드를 기억하실 겁니다.
이곳에서는 도시 지역을 제외하고는 비도시 지역입니다.
한국의 약 15% 정도의 도시 지역은 우리가 알고 있는 주거 지역, 상업 지역, 공업 지역, 녹지지역이 있습니다.
이 녹지지역 안에 자연녹지가 있습니다.
우리가 오늘 알고 싶은 자연 녹지가 여기에 분류가 되어 있네요.
그리고 우리나라의 약 25%의 용도지역으로 구분되어 있는 관리지역에 계획관리지역과 생상관리지역보전관리지역이 있습니다.
우리가 땅을 사야 한다는 계획관리지역은 관리지역으로 구분되어 있습니다.
아니, 여러 관리 지역이 많은데 왜 계획 관리만 좋다고 하는 겁니까?보전관리의 경우는 개발이 불가능하다고 봐야 하기 때문에 땅값 상승 등 토지 자체의 투자가치는 없는 것입니다.
자연녹지지역이란?도시 끝자락에 위치한 곳으로 가장 싼 땅이라고 생각하세요.이름만 들으면 왠지 개발이 전혀 안될 것 같아요.
‘자연’이 주는 느낌이 꽤 있네요.도시지역에 자연을 확보하고 도시의 확산을 방지하기 위한 지역으로 장래 도시로 사용할 토지가 필요한 경우 공급을 귀중한 목적으로 보전해야 하는 지역으로 정의되어 있습니다.
도시지역의 다른 주거, 상업, 공업지역의 경우 개발이 충분히 이루어지거나 이를 반영하여 토지가격이 형성되어 있는 반면 개발 가능성은 가능하지만 토지가격은 중심, 상공업보다는 싸기 때문에 단서이긴 하지만 도시지역에 있기 때문에 훌륭한 용도지역이라고 할 수 있습니다.
실제로 도시가 성장하면 자연녹지, 주거지역에서 상업지역으로 바뀔 수 있고, 이 경우 땅값 상승도 상당하기 때문에 토지투자의 수익성이 우수하다고 할 수 있습니다.
성성동만 해도 레이크타운 푸르지오 2차 부근의 대부분의 장소는 자연녹지로 구분되어 있습니다.
다만 계획관리에 비해 건폐율(20%)이 낮기 때문에 건축 자체로는 계획관리보다는 자연녹지지역의 건축 불편사항이 생길 수 있습니다.
용적률은 100%로 두 지역 모두 동일하다.
그래서 자연녹지는 적당한 건폐율 건축을 하거나 토지 지자체의 땅값 상승을 기다리며 오래됐거나 보관하도록 기다리는 토지 투자 방식을 취하는 것도 방법입니다.
계획관리지역이란?
계획관리지역은 자연환경을 고려하여 제한적인 이용, 개발을 하고자 하는 지역으로 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역입니다.
비도시 지역인 관리지역 중에서도 높은 땅값을 자랑합니다.
실제로는 지명이 전이거나 답인 경우가 많은 편입니다.
앞으로는 용도가 주거지역 등으로 상향 조정될 가능성이 높은 편입니다.
말만 들어도 왠지 돈 냄새가 물씬 풍기는 것 같아요.^^전국에 좋은 계획관리지역의 땅이 있는지 찾아보고 싶은데요.
땅만 사놓은 분도 있고 건축을 하려는 분도 계실텐데요.용도에 따라 건물을 넓고 높게 지을 수 있습니다.
계획관리지역이 되면 건폐율은 40% 이하이고 용적률은 100% 이하입니다.
이 정도면 건폐율 용적률이 뛰어납니다.
다양한 건물의 종류 용도의 건축설계가 가능하다고 할 수 있습니다.
예를 들어 단독주택이나 1종 근린생활시설, 2종 근린생활시설, 의료시설 노유자시설, 공장까지도요.실제로 주차장이 큰 주유소나 창고, 작은 음식점 등 해당되는 업종이 많이 있었죠.
땅을 하는 소장들에게 물어보면 일반적으로는 계획관리지역이 더 저렴한 편이라고 하는데요. 위치 등을 고려하여 계획관리이지만 약간 처진 위치의 자연녹지보다 장점이 있다고 느껴진다면 계획관리지역도 훌륭하다고 생각합니다.
또한 빠른 도시지역의 확장, 인구증가 등 계획과 개발이 준비된 곳이라면 주거지역과 상업지역에 상향가치 있는 자연녹지 선점도 좋을 것 같습니다.
각 지자체 조례에 의거 건축제한은 꼭 확인해 주셔야 피해가 있는 것도 체크체크!
개발호재가 있다던데~ 이야기만 듣고 자주 하는 기획부동산의 말에 현혹되어 땅을 사두거나 팔 수 있어 어려움을 겪는 분들에게 보았습니다.
꼭 개발이 진행될 가능성이 있는지, 항상 그 지역의 특성에 맞는 개발이 예정되어 있는지 등을 파악하여 토지 성투를 부탁드립니다.