상가 건물 임대차 보호 법 시행령 제4조는 ‘차임 등 증액 청구 기준’에 관한 내용을 담고 있습니다.
그런데 2018년 1월 26일 상가 임대료 인상에 관한 개정이 있었죠?
여기에 대해서 살펴보겠습니다.
위 사진이 법률에 규정된 문구인데 여기서 100분의 5%는 5%로 월세(차임) 뿐만 아니라 보증금에도 적용되는 내용입니다
만약 보증금 천만원에 월세(임대료) 100원에 임대하고 있는데 계약 후 1년 후에 5% 인상되면 어떻게 됩니까?
월세는 105만원으로 조정되고 보증금도 계약 금액이기 때문에 1,050만원으로 인상됩니다.
그런데 1050105 이렇게 임대차가 계약되면 서로간의 거래에 불편함이 따르겠죠?
그래서 환산보증금을 이용하게 됩니다.
상가 임대료 인상률을 계산하는 환산 보증금 계산식은 다음과 같습니다.
위 사진의 산식을 참고하여 보시기 바랍니다.
1,000만원 + ( 100만원 x 100 ) = 1억1천만원
여기서 5%를 올리면 어떻게 될까요?
1억1,550만원이 됩니다
그리고 기존 보증금의 천만원을 그대로 유지하면 남은 금액은 1,055,000원이고, 이를 다시 월 임차료로 환산하면 1,055,000원이 됩니다.
이때환산은반대로생각하시면되는데나누기100을하시면됩니다.
이걸 월세에만 적용하면 105만원입니다.
그런데 보증금까지 포함해서 따지면 1,055,000원이 되는 거군요.
겨우 5천원밖에 늘지 않았다구요?
작아 보일 수 있어요 하지만 이것은 매도 가격을 기준으로 생각하면 상당히 큰 금액입니다.
이것을 설명하기 위해서 보증금 1억에 월세 500만원을 예로 들어서 설명하겠습니다.
서울특별시는 2019년도 법을 개정해 상가 임차인 보호 기준을 환산 임대료 9억원으로 높였습니다.
따라서 예시하는 임차인도 보호를 받을 수 있습니다.
이 경우 환산 기준 6억원의 5% 임대료 인상을 적용하면 6억3천만원으로 증액됩니다 여기서 기존 보증금 1억을 유지하고, 5억3천만원을 월세로 전환하면 530만원입니다.
차임벨만 증액한 것과 어떻게 다른가요?
5만원 올랐어요 그럼 이러한 5만원은 임대인에게 어떤 이익으로 작용할까요?
앞의 설명을 바탕으로 상가 임대료 인상을 환산금에 적용해 차임을 올리면 5천원 그리고 5만원 추가 효과가 발생합니다.
만약 양도 시 기대수익률을 6%로 해볼까요?
그 소금 5만원의 차이는 매매가 기준으로 1,000만원의 차이를 가져옵니다.
물론 지역과 가진 상업시설의 층수, 그리고 주변 동선이나 경쟁력 등에 따라 다르지만 일반적인 기준이라고 보시면 됩니다.
불가능합니다.
혹시 작년에는 안 올렸는데? 라고 물어보셔도 1년에 5%의 증액만 요구할 수 있습니다.
결국 중간에 올리지 않았다는 것은 권리를 포기했다는 것이 되겠죠.
물론 임차인과의 합의가 있으면 더 높은 상향 이 가능하지만, 일방적으로는 안 된다는 것이군요.
현행법에 따르면 세입자, 처리보호대상이 영위할 수 있는 기간은 최대 10년까지입니다.
하지만 계약기간을 1년 단위로 할 수 있습니다.
최대의 영위 기간은 10년이어도, 매년의 금리 상황과 경기에 따라 대처할 수 있기 때문입니다.
다만 장기계약 시 양측의 합의에 의해 조정이 가능하다는 점을 유념해야 할 부분이고, 반대로 임차인의 입장에서는 계약기간을 장기화하는 것이 유리합니다.
그리고 말씀드린 바와 같이 계약기간 동안의 임대료는 상호 협의하에 조정이 가능합니다.
1년 단위의 계약도 마찬가지로 10년간 사업을 할 수 있습니다.
하지만 1년마다 임대료를 일방적으로 조정할 수 있는 부분은 염두에 둬야 합니다.
언제나 법에는 약점이 존재할 수 있겠죠?상가 임대료 인상에 관해 편법을 활용하는 건물주들도 많습니다.
어떤경우가있는지살펴봅시다.
①신규 임대차 계약에는 적용되지 않는다.
존속하는 임대차에 적용되기 때문에 기존 임대자에게는 5% 이상 인상이 불가하나 새로운 계약에는 적용되지 않습니다.
얼마를 올려도 상관없단 말인가요?
따라서 건물주가 기존 세입자와의 계약 갱신을 거부할 가능성이 높아졌습니다.
물론 계약갱신요구권이라는 제도를 통해 2010년까지는 보장받지만 영세 상인들의 고충을 가중시킬 가능성이 높습니다.
또한 권리금을 획득해야 하는 입장이라면 비싼 임대료로 인해 곧 새로운 임차인과의 계약 결렬로 이어질 수도 있습니다.
② 매년 인상
서울의 젠트리피케이션이 발생하는 곳 또는 시세가 빠른 곳을 제외하고는 상가의 경우 대부분 2년 단위로 계약을 합니다.
따라서 2년간은 인상 염려가 없지만 앞으로는 1년 단위로 매년 오를 것을 고려해야 합니다.
③ 또 다른 문제
5% 상향 조정에 만족하지 못하는 임대인도 많은 것 같습니다.
주변 시세를 따라갈 수 없다고 생각하는 경우입니다만, 관리비를 인상할 수 있습니다.
법의 취지와 실효성을 떨어뜨리는 주요 원인이 될 것 같네요.