안녕하세요 부동산 최박사입니다.
부동산 계약 후 잔금 처리를 할 때 임대차보다 매매 잔금 시 준비해야 할 것과 주의사항이 많아 월세 잔금 처리 시 생각보다 챙겨야 할 업무가 있다.
그래서 정리를 해볼게요.
매매잔금시 준비를 잘해야 업무처리가 빠르다, 매매의 경우 계약부터 중도금 및 잔금에 이르기까지 금액에서 오차가 없어야 합니다.
대출금과 임대차보증금이 있으면 승계하거나 차감해 계산을 잘해야 처리가 빠릅니다.
내용이 복잡한 경우라면 틀리지 않도록 사전에 계산표를 골라보고 매도자와 매수자에게 확인하는 과정도 거쳐야 합니다.
특히 임차인이 다수라면 매도인으로부터 계약서를 받아 모두 대조하도록 하고 가능하면 임차인과의 확인 절차도 필요합니다.
매도인과 매수인에게 미리 준비하는 서류나 금전 등을 알리고 특히 매도인의 ‘부동산 매도용 인감증명서’는 오류가 없어야 합니다.
잔금일 전에 미리 법무사에게 연락해서 방문할 수 있는 시간을 맞춰야 합니다.
법무사 측에서 계산한 취득세 등을 매수인에게 통보하는 것은 필수 사항입니다.
매수인에게는 총 매매대금에 더해 등기비용과 중개보수를 마련하도록 가르칩니다.
매도자에게도 중개보수를 미리 통보해 당일 모두가 앉은 자리에서 다툼이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.
기본적인 사항이지만 중도금이나 잔금을 지급하기 전에 등기사항증명서(등기부등본)를 반드시 열람해야 합니다.
매수인(임차인)을 위한 것도 있지만 공인중개사는 거래 안전성을 위해 필수입니다.
등기사항증명서 열람비용이 아까워서 그냥 넘어가 분쟁 또는 중개사고로 이어진다는 것을 명심해야 합니다.
▣ 잔금일 업무처리현황 ① 매수인 잔금 지급여부 확인 ② 매도인등기권리증, 인감증명서, 주민등록등본(초) 본, 인감 등 확인 ③ 매수인준비서류 확인 ④ 임대차계약서 원본 등 전달 및 차임정산 ⑤ 관리비, 공과금 정산 ⑥ 잔금 등 매매대금 지급, 매도인 영수증 발급 ⑥ 법무사 사무장에게 이전등기서류 전달 및 날인 등 ⑥ 중개보수 수령
위 항목에 ①번의 경우 가볍게 생각하시면 안 됩니다.
일일입금 한도에 문제가 생기거나 특히 은행 휴무일에 잔금입금이 안될 수 있기 때문에 미리 확인해야 합니다.
또한 액면이 큰 수표를 가져와 곤란한 상황도 발생하므로 미리 연락하여 소액으로 나누어 가져오도록 해야 합니다.
그리고 잔금 지급일은 가급적 평일로 하는 것을 추천합니다.
②번의 경우 매도인 등기권리증을 분실한 경우 잔금 당일 법무사 사무장이 양식지에 소유자의 지문을 누르는 절차를 통해 대체가 가능합니다.
인감증명서에는 매수인의 이름과 주민번호, 그리고 주소를 정확하게 기재하는 것은 기본입니다.
실수를 방지하기 위해서는 매수인이 주민등록증을 떼어 매도인에게 전달하는 방법도 있습니다.
③번의 경우 주민녹등(소)본 1통과 도장(막도장 가능)으로 괜찮습니다.
④번의 경우 규모가 큰 건물이나 다가구 주택의 경우 내용이 복잡하기 때문에 주의가 필요합니다.
또한 실제와 다를 수 있으므로 미리 확인하는 작업이 필요합니다.
임차인이 오랫동안 거주했다면 중간에 차임이 변경됐는데도 계약서에 수정을 하지 않은 경우도 있습니다.
⑥번일 경우 판매자는 영수증을 발행합니다.
자필로 이름을 쓰게 하는 것은 계약 때와 같다.
⑦번의 경우 법무사 사무장은 서류를 받고 각 당사자의 날인이 끝나면 먼저 일어나 가는 경우가 많다.
매수인은 법무사 계좌에 취득세와 비용 등을 입금한다.
실무에서는 법무사 사무장이 実務ᆫ번 항목을 우선적으로 진행하는 경우가 많다.
⑧번의 경우 개업 공인 중개사에게 가장 중요한 사항이다.
미리 중개보수를 협의한 사항이면 신속하게 처리되지만 협의가 이뤄지지 않으면 협의가 우선이다.
임대차라면 확인 매뉴얼에 기재된 중개보수대로 받거나 약간의 절충으로 이뤄지지만 매매의 경우 미리 약속을 하는 것이 좋습니다.
작업이 잘 될 경우 계약 때나 중도금 때 중개보수를 받거나 대부분 잔금 전에 약속을 하는 것이 좋습니다.
특히 매도자와 매수자가 함께 있는 자리에서 어느 한쪽이 중개보수를 조정을 요구하지 않도록 미리 결정해야 합니다.
관리비와 공과금 등 정산 임대차 계약 종료 후 세입자가 이사할 때 크게 따질 필요는 없지만 기본적으로 점검이 필요하다.
간혹 유리창이 깨지거나 벽이나 바닥이 훼손돼 있을 수 있고 집기나 옵션 품목이 분실이나 파손 가능성이 있기 때문이다.
관리비와 도시가스 요금을 정확히 정산해 각종 키와 비품 등의 손/망실 여부도 점검할 필요가 있다.
세입자가 퇴거 후 주택에서 결함이 발견될 경우 공인중개사 과실로 돌리는 집주인이 많기 때문이다.
관리비 정산표를 작성하고 관리하면 업무 처리가 신속하게 이뤄질 것이다.
부동산 최 박사는 더 좋은 정보로 찾아옵니다.
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