전세가를 비롯한 부동산 매매가격도 21년 만에 꽤 큰 폭의 하락이 있는 지점이다. 모든 것이 치솟던 시기에 임대차 계약을 맺은 집주인의 경우 지난 법 개정으로 재계약을 신청할 수 있는 권리가 생겼고, 2년의 계약 만료일이 속속 돌아오고 있다. 임대인(집주인)의 입장에서 계약갱신의 도래를 방어하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
묵시적 갱신
묵시적갱신이란 계약이 만료되는 시점을 말하며 임차인(임차인)이 계약종료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인(임차인)이 계약갱신을 거부하지 아니하고 계약기간이 아무것. 묵시적 갱신의 경우 계약갱신권은 사용되지 않으며 임차인이 희망하는 경우 2년 후까지 사용할 수 있으며 묵시적 갱신계약의 기간은 2년입니다.
묵시적 갱신의 경우 임차인에게 일방적으로 유리한 갱신계약이다. 임대인은 묵시적 갱신 후 2년 이내에 계약 해지를 요청할 수 없지만 임차인은 묵시적 갱신 후 언제든지 해지를 요청할 권리가 있습니다. 계약해지 신청 시 3개월 이내에 전세보증금을 반환해야 하며, 집주인은 새 세입자를 찾기 위한 중개수수료도 함께 내야 한다.
재계약 청구
계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인은 재계약을 요구할 수 있으며 임대인은 임차인이 계약을 계속하는 데 중대한 과실이 있거나 임대인이 오지 않으려는 경우를 제외하고는 거부할 수 없습니다. 에 살고 있습니다. 계약갱신청구권을 사용하는 경우에도 임차인은 추가 2년 이내에 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우에도 집주인은 중개수수료를 지불해야 하며 보증금은 3개월 이내에 반환해야 합니다.
부동산 하락기에는 어떤 재계약이 더 유리한가요?
재계약 청구의 경우에는 절대 임차인을 위한 법입니다. 집주인이나 직계비속의 거주 외에는 거절할 수 없고, 임차인도 마음대로 계약을 해지할 수 있기 때문이다. 그렇다면 집주인은 어떻게 해야 할까요?
1. 보증금을 시세로 인출하지 마세요.
계약갱신요구권은 2년 재계약 시 기존 계약금의 보증금을 5% 이상 인상하는 것을 금지하는 법이다.
다운 컨트랙트 또는 리버설에 대한 자세한 규칙은 없습니다.. 즉, 재계약청구권을 사용할 때 더 낮은 시세로 보증금을 차감할 의무가 없다.
예를 들어 현재 시세가 당초 계약보다 2억원 낮다고 가정해보자. 그러면 임차인은 낮아진 보증금으로 새 계약을 체결하기를 원할 것입니다. 임대인은 계약 갱신을 요청할 권리를 인정하며 차액 전액을 시장 임대료로 반환할 의무는 없습니다. 비록 그렇다 하더라도 임차인이 계약 갱신 청구를 사용하는 이유는 무엇입니까?
재계약청구권 해지가 임차인에게 유리하기 때문이다. 언제든지 해지할 수 있고, 부동산 중개수수료를 내지 않으며, 해지 통보 후 3개월이 지나면 보증금을 받을 권리가 있습니다.
2. 시세를 낮추기 위한 계약 시에는 재계약이 아닌 재계약을 하여야 합니다.
임대료 역전으로 보증금을 내는 집주인 입장에서는 언제 해지 통보가 올지 알 수 없고, 해지 통보를 받은 시점에서 3개월 이내에 새 세입자를 찾기 어렵고, (주변에 새 아파트가 있으면, 새 저가 물량 폭탄) 복리비도 내야 합니다. .
다만, 새로운 임대차계약을 체결한 경우 임차인은 2년간 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 개인적인 사정으로 집을 비우고 싶다면 직접 새 세입자를 찾아야 하고 중개수수료도 내야 한다.
규정의 내용을 정확히 알면 변화된 시장에서 예상치 못한 위험을 피할 수 있습니다.
결론
· 계약갱신권을 사용할 때에는 시세에 응하지 말고 중간에 계약해지에 대비한다.
시가로 계약시 반드시 재계약이 아닌 재계약을 하시기 바랍니다.