부동산 용어 :: 전월세전환율계산기 – 전월세전환방법
의식주 중에 제일 중요한 거 하나만 고르자면 바로 먹는 거네요 먹지 않으면 살아갈 수 없으니까요. 하지만 현대에 와서는 먹을 수 없는 사람들보다 ‘살 곳’이 없어서 힘들어하는 사람들이 더 많은 것 같습니다.
특히 대한민국은 지금도 그렇습니다.
의식주 중에는 주로 두 종류가 있습니다.
집을 사서 소유하는 방법과 집을 빌려 거주하는 방법이네요. 이중으로 빌려서 거주하는 방법은 대개 이용료를 내고 빌리는 방법이 일반적입니다.
하지만 대한민국에서는 드물게 목돈을 맡기고 최대 4년 동안 집을 이용한 뒤 목돈을 돌려받는 신기한 시스템이 있습니다.
이것을 전세라고 하며, 집세처럼 매월 사용한 사용료를 내지 않아도 되는 방법입니다.
다른 나라에서는 볼 수 없는 시스템이기 때문에 전세를 월세로 바꿀 때 어떤 비율로 바꾸어야 하는지가 관심거리이기도 합니다.
전세 보증금과 집세
주택에 투자한 투자자는 전세 보증금을 줄이고 월세로 전환해 더 큰 수익을 올릴 수 있습니다.
전세보증금을 받은 돈을 은행에 예금해도 연 12% 이자가 전부이니 월세가 이보다 많이 나온다면 당연히 전세보증금을 돌려주고 그만큼 월세를 더 내라고 얘기하겠죠.
그런데 전에 살던 사람에게 보증금을 돌려주고 집주인이 원하는 만큼 월세를 요구하면 당연히 문제가 생깁니다.
이를 위해 국가에서는 보증금과 월세를 바꿀 수 있는 적절한 비율을 정하고 있는데 이를 ‘전월세 전환율’이라고 합니다.
아주 옛날에는 통념 상 보증금 1천만원을 월세로 바꾸면 10만원이라는 말을 들은 적이 있었습니다.
1억짜리 전세는 100만원 월세로 계산하기도 했지요. 월 1%, 연 12%의 전환율이었습니다.
하지만 그 비중이 점차 줄어들어 연 4%까지 내려갔고 이번에 전월세 상한제가 생기면서 전월세 전환율은 2.5%까지 낮아졌습니다.
전월세 전환율은 기준금리에 주택임대차보호법 시행령이 정한 이자율을 더해 정합니다
전월세 전환율(2.5%) = 기준금리(0.5%) + 주택임대차보호법 전환율(2.0%)
전세에서 월세전환
집세에서 전세 전환
반대로 월세를 받는 동안 목돈이 필요해서 전세로 전환하려는 경우는 어때요? 해당 부분은 강행 규정이 없습니다.
그래서 보통 시장 전환율에 따라서 계산을 하면 되는데 서울 지역 아파트의 경우 5%가 전환율이라고 합니다.
100만원짜리 월세를 받던 아파트를 전세로 전환하려면 보증금이 얼마나 될까요?
( 100 x 12 ) / 5 % = 2억4천만원
보증금 1억에 100만원짜리 월세를 받았던 아파트에 전세를 하자면 3억4천만원의 보증금을 받으면 된다는 의미입니다.
계산 자체는 어렵지 않지만 실무적으로 이를 적용하기 위해서는 많은 협의가 필요합니다.
임대인이라고 갑이 아니고, 그렇다고 임차인이라고 무조건 을은 아니기 때문에 협의하에 적당한 수준으로 전환하는 것이 나중을 위해서도 좋다는 것이 제 생각입니다.
끝