그 중에서도 오늘은 아파트 이중 매매 대응에 대해 설명하려고 하는데요. 어떤 경우인지 사례를 하나 소개해드리겠습니다.
성남에 사는 A씨는 곧 결혼을 앞두고 있었어요. 집값도 많이 올랐고 앞으로도 지속적으로 우상적이라는 믿음을 가진 A 씨는 모든 수단을 동원해 집을 마련해야 한다고 생각했습니다. 그래서 분당 지역에 아파트를 사들이게 됐죠. 모은 돈에서 대출도 모으고 부모님께도 최대한 자금을 마련해 달라고 부탁해서 빌렸어요. 그것도 모자라면 제2금융권까지 활용할 생각이었어요.
다만, 아직 결혼하기까지는 시간이 조금 남아있었습니다. 그리고 매도인 역시 바로 집을 비워주지는 못하고 이사갈 집을 좀 알아보고 잔금을 치르기로 했어요.
계약금을 낸 뒤 중도금을 2차에 걸쳐 납부하고 최종 잔금을 치르면서 등기를 하기로 했어요. 그렇게 계약을 했고, 1차 중도금도 납부했어요. 그런데 판매원 B씨가 자신이 알아본 집은 가격이 많이 올랐다며 가격을 올려달라고 부탁해왔습니다. A씨로서는 당연히 거절하겠죠. 계약금만 내는 게 아니라 중도금까지 지불하는 상황이라 B 씨가 마음대로 계약을 취소할 수 없는 상황에서 굳이 끌려갈 이유가 없었던 것이죠.
실은 A씨를 더 끌어올릴 자금도 없었습니다. 그래서 2차 중도금이 만료되자마자 2차 중도금까지 지불했어요. 그런데 B씨가 전화를 하자 화를 내더군요.
왜 말도 없이 돈을 넣는거죠? 계약 파기할 생각입니다만.알고 보니 그동안 해당 지역 아파트 값이 너무 올라 B 씨가 착수금과 계약금 두 배만 갚아도 억원 이상을 남길 수 있는 상황이 돼 있었어요. B씨는 계약을 파기하겠다고 답했고, A씨는 “그런 일은 없다”고 항의했다.
하지만 B 씨는 마음대로라며 전화를 끊었고 며칠 뒤 부동산 중개업소의 연락을 받았습니다. B씨가 계약 파기 의사를 전달했고 이미 다른 사람에게 더 높은 가격에 팔고 등기까지 마쳐줬다는 거였습니다. A씨는 화가 나 있습니다.
A씨가 할수 있는 대응은 무엇인가요? 결론부터 말씀드리면 아파트 이중매매 대응은 손해배상 민사소송과 형사 고소가 가능합니다. 손해 배상은 상대방이 계약을 임의로 파기했기 때문에 당연히 가능합니다. 만약 계약이 이행되고 있다면 오른 주택 가격만큼 손해라고 주장할 수도 있습니다. 대법원 판례에서도 채무불이행의 경우 계약의 이행으로 얻는 이익에 대한 배상, 즉 이행이익의 배상 청구가 원칙으로 되어 있습니다. 그런데 형사고소도 가능할까요?
네, 이런 경우 대법원 판례는 배임죄가 성립할 수 있다고 판시하고 있습니다. 물론 법률 이론적으로 문제가 있다는 평가가 있고 실제로 대법관들 사이에서도 의견이 분분했지만 최근 전원합의체 판결로 배임죄가 성립한다고 판결했다.
부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자든 계약금을 포기하거나 그 배액을 갚아줌으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다. 하지만 중도금이 지급되는 등 계약이 본격 이행되는 단계에 이르렀을 경우 계약이 취소되거나 해지되지 않는 한 매각인은 매수인에게 부동산 소유권을 이전시킬 의무에서 벗어날 수 없다. 따라서 이 단계에 이른 때에는 매도인은 매수인에 대하여 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리하는 신임관계에 있게 된다. 그 때부터 매도인은 배임죄에서 말하는 “타인의 사무를 처리하는 자”에 해당한다고 봐야 한다. 그와 같은 지위에 있는 매도인이 매수인에게 계약의 내용에 따라 부동산의 소유권을 이전시키기 전에 그 부동산을 제3자에게 처분하고, 제3자에게 그 처분에 따른 등기를 마친 행위는 매수인의 부동산 취득 또는 보전에 지장을 초래하는 행위이다. 이는 인수인과의 신임관계에 반하는 행위로 배임죄가 성립한다.
대법원, 즉 아파트 이중매매의 경우 민사소송을 통해 손해배상청구를 할 수도 있고 상대방이 이에 대한 대가를 지불하기를 원한다면 형사고소를 통해 처벌을 받을 수도 있다는 것입니다. 형사고소가 가능하다는 것은 또 하나 중요한 의미를 가집니다.
물론 위와 같은 사례에서 판매자가 손해배상을 할 자금이 갑자기 없어질 가능성은 거의 없습니다. 아파트를 판 자금이 있을 것이고, 그걸 마음대로 반출하면 사해 행위로 취하할 가능성이 있기 때문입니다. 그러나 판매자가 채무가 많았던 상황에서 파산 신청을 하는 경우가 혹시 일어나고 있는 경우가 있을 수 있습니다만. 이 경우 형사처벌을 통한 손해배상청구, 즉 채무불이행이 아닌 불법행위의 책임을 물을 수 있다면 파산·회생에 의한 면책대상이 되지 않습니다. 아주 드물긴 하지만 이런 문제까지 고려한다면 형사고소를 하는 것 또한 적극적으로 고려해 볼 필요가 있다는 겁니다.
또 하나. 물론 대부분의 경우 민사소송을 통해 손해배상청구를 하는 것만으로 충분하지만, 시간이 길어질 수도 있기 때문에 형사고소를 통해 압박을 하고 그 절차에서 합의를 통해 배상을 받을 수도 있기 때문에 이런 부분까지 모두 배제하지 않고 고려해야 할 것입니다.
오늘은 아파트 이중 매매 대응 중 손해배상 민사 소송과 형사 고소에 대해 설명했습니다. 아무쪼록 잘 아시고 현명하게 대응하여 틀림 없이 손해를 보는 일이 없기를 바랍니다.